In 1987 legden de statuten van de stedenbouwkundige samenwerkingsentiteit voor het onderhoud van Planas del Rey de werking, de taken en de verplichtingen van haar leden vast.
Ze bepaalden vooral dat de EUCC geen vereniging was waarvan de eigenaars vrij konden kiezen om al dan niet lid te worden. Iedereen die binnen haar werkingsgebied een perceel bezat, moest er verplicht deel van uitmaken en bijdragen aan de kosten.
Deze documenten brengen echter een kwestie aan het licht die later doorslaggevend zou worden: terwijl de statuten voorzagen in een entiteit van onbepaalde duur, beperkte de wetgeving waarop men zich baseerde om de eigenaars met het onderhoud te belasten deze verplichting in de tijd.
Een oprichting in verschillende fasen
Volgens een verslag dat de Generalitat in 1993 opstelde, besloot de gemeenteraad van Pratdip op 24 juli 1987 de EUCC met een verplicht karakter op te richten. De eigenaars binnen haar werkingsgebied werden daarmee verplicht de urbanisatiewerken te onderhouden.
De oprichtingsakte, waarbij de statuten als bijlage waren gevoegd, werd op 28 juli 1987 ondertekend. Op 6 augustus daaropvolgend verklaarde notaris Inmaculada Nieto Aldea dat de kopieën een getrouwe weergave vormden van de bij de akte gevoegde documenten.
De statuten bepaalden echter dat de entiteit pas rechtspersoonlijkheid zou verkrijgen nadat het gemeentelijke goedkeuringsbesluit was ingeschreven in het register van stedenbouwkundige samenwerkingsentiteiten van de Generalitat.
Op 12 april 1988 keurde de gemeente Pratdip de oprichtingsakte van de EUCC goed. Tegelijkertijd vroeg zij dat de verplichte overdrachten aan de gemeente binnen een termijn van maximaal twee jaar zouden worden geregeld.
Een verplichting die aan het eigendom verbonden was
Het lidmaatschap hing er niet van af of de eigenaar aan de oprichting van de entiteit had deelgenomen of in de oprichtingsakte was opgenomen.
Wanneer een perceel werd verkocht, nam de koper automatisch de rechten en verplichtingen van de vorige eigenaar over. Daarom waren ook personen die hun eigendom na 1987 kochten aan de statuten en de door de EUCC goedgekeurde bijdragen onderworpen.
De infrastructuur onderhouden en onafgewerkte werkzaamheden voltooien
De belangrijkste taak van de EUCC bestond uit het behoud, het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke diensten en voorzieningen van Planas del Rey.
De statuten vertrouwden haar onder meer de volgende taken toe:
- het onderhoud en de verbetering van de wegen en de bewegwijzering;
- het onderhoud van de groenzones, toegangswegen, beplantingen en zones voor voorzieningen;
- het beheer van de elektriciteit en de openbare verlichting van de urbanisatie;
- het aanleggen of uitbreiden van gemeenschappelijke diensten, met toestemming van de gemeente;
- het vertegenwoordigen van de eigenaars tegenover overheidsinstanties en rechtbanken;
- en, indien nodig, het voltooien van de gemeenschappelijke werkzaamheden die nog niet waren uitgevoerd.
Deze laatste taak toont aan dat de statuten bij de oprichting van de EUCC al rekening hielden met de mogelijkheid dat bepaalde infrastructuur van Planas del Rey nog moest worden voltooid.
Kosten die door de eigenaars werden gedragen
De kosten van de EUCC moesten door de eigenaars worden betaald. De bijdrage van iedere eigenaar werd berekend op basis van de oppervlakte van zijn perceel in verhouding tot de totale oppervlakte van de urbanisatie.
Voor supermarkten en restaurants gold een bijzondere coëfficiënt, waardoor hun bijdrage met drie moest worden vermenigvuldigd.
Volgens de statuten kwamen de diensten van de entiteit alle eigenaars ten goede. Niemand kon zich daarom vrijwillig aan de EUCC onttrekken of weigeren de volgens de statuten goedgekeurde bijdragen te betalen.
Bij wanbetaling voorzag de tekst in nalatigheidsinteresten en verschillende invorderingsprocedures. De Bestuursraad kon de gemeente Pratdip onder meer verzoeken de verschuldigde bedragen via een administratieve procedure te innen.
De statuten voorzagen ook in de opschorting van bepaalde diensten en zelfs in de afsluiting van de watervoorziening. Het document toont aan dat dergelijke maatregelen in 1987 waren voorzien, maar maakt niet duidelijk onder welke voorwaarden ze wettelijk konden worden toegepast of dat dit daadwerkelijk is gebeurd.
Een entiteit die door de eigenaars werd bestuurd
De EUCC werd bestuurd door een Algemene Vergadering en een door die vergadering verkozen Bestuursraad.
De Algemene Vergadering keurde onder meer de rekeningen, de jaarlijkse begroting en de aan de eigenaars gevraagde bijdragen goed. De Bestuursraad voerde haar beslissingen uit, beheerde de gemeenschappelijke ruimten en diensten, gaf opdracht tot de noodzakelijke werkzaamheden en vertegenwoordigde de entiteit tegenover de gemeente en andere overheidsinstanties.
Tegen beslissingen van de EUCC die onder het bestuursrecht inzake ruimtelijke ordening vielen, kon beroep worden ingesteld bij de gemeente Pratdip. De entiteit functioneerde dus niet als een gewone particuliere vereniging, maar als een instantie die met het gemeentebestuur samenwerkte bij het onderhoud van de urbanisatie.
Statuten die in een onbepaalde duur voorzagen
De statuten bepaalden dat de EUCC voor onbepaalde duur werd opgericht. Dit betekende dat er geen automatische einddatum was vastgesteld, maar niet dat de entiteit niet kon worden ontbonden.
De ontbinding kon worden aangevraagd door de helft van de stemmen waaruit de Algemene Vergadering bestond en moest door de gemeente worden goedgekeurd. De statuten voegden eraan toe dat de ontbinding niet kon plaatsvinden zolang er nog verplichtingen moesten worden nagekomen of zolang de gemeente het onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen niet had overgenomen.
De tekst legde daarmee een rechtstreeks verband tussen het voortbestaan van de EUCC, de voltooiing van haar taken en de overname van het onderhoud door de gemeente.
Maar de wet beperkte de onderhoudsverplichting tot vijf jaar
De onbepaalde duur waarin de statuten voorzagen, moet echter worden vergeleken met de wetgeving waarop de gemeente zich baseerde om de eigenaars de onderhoudsverplichting op te leggen.
De derde overgangsbepaling van de Catalaanse wet 9/1981 betreffende de bescherming van de stedenbouwkundige legaliteit stond een gemeente toe de eigenaars tijdelijk met het onderhoud van een urbanisatie te belasten wanneer de werken niet volgens het project waren uitgevoerd, het niet langer mogelijk was om van de projectontwikkelaar te eisen dat hij ze voltooide en aan bepaalde andere voorwaarden was voldaan.
Deze bepaling stelde uitdrukkelijk dat de aan de eigenaars opgelegde verplichting niet langer dan vijf jaar mocht duren. Binnen die termijn moest de gemeente de nodige maatregelen nemen om deze verantwoordelijkheid vervolgens zelf te kunnen overnemen.
Het verslag van de Generalitat uit 1993 vermeldt uitdrukkelijk dat het gemeentelijke besluit van 24 juli 1987, waarbij het verplichte karakter van de EUCC werd vastgesteld, op deze bepaling van de wet van 1981 was gebaseerd.
Vanaf het begin bestond er dus een moeilijkheid: de statuten regelden een entiteit van onbepaalde duur, terwijl de wet waarop men zich baseerde om de eigenaars met het onderhoud te belasten bepaalde dat deze verplichting tijdelijk moest blijven.
In 1993 bevestigt de Generalitat de interpretatie van de statuten
Op 1 juni 1993 vroeg de EUCC aan de Directie-generaal Stedenbouw van de Generalitat uitleg over haar juridische regeling en in het bijzonder over het verplichte of vrijwillige karakter van het lidmaatschap.
De adviesdienst antwoordde dat deze verplichting voortvloeide uit het besluit dat de gemeenteraad van Pratdip op 24 juli 1987 had genomen en uit de toepasselijke wetgeving. Deelname aan de oprichtingsakte of de individuele toestemming van de eigenaar waren dus niet bepalend.
De bewaard gebleven kopie van dit verslag bestaat echter uit slechts één pagina en breekt midden in de uitleg over de overdracht van een eigendom af. Ze bevestigt het verplichte karakter van de EUCC, maar maakt niet duidelijk welk volledig antwoord de Generalitat op de andere gestelde vragen gaf.
Ze laat met name niet toe om te bepalen hoe het bestuur destijds het samengaan beoordeelde van de onbepaalde duur waarin de statuten voorzagen en de wettelijke termijn van vijf jaar die voor de onderhoudsverplichting gold.
Een tegenstrijdigheid die uiteindelijk in 2016 wordt beslecht
Deze moeilijkheid bleef jarenlang onopgelost. Het feit dat Planas del Rey onafgewerkt bleef en niet volledig door de gemeente was aanvaard, werd lange tijd gebruikt om het voortbestaan van de EUCC te rechtvaardigen.
Verschillende eigenaars, die bij hun stappen werden ondersteund door SOS Planas, zouden uiteindelijk om de ontbinding ervan verzoeken. Na een eerste ongunstig vonnis in 2013 gingen zij in beroep bij het Hooggerechtshof van Catalonië.
In zijn arrest van 21 juli 2016 sprak het Hooggerechtshof van Catalonië de ontbinding van de EUCC van Planas del Rey uit. Het baseerde zich daarbij op de zevende overgangsbepaling van het Catalaanse wetsdecreet 1/1990, waarin de maximale termijn van vijf jaar was overgenomen.
Het Hof nam 13 juli 1990, de datum waarop deze regeling in werking trad, als beginpunt. Het oordeelde dat het onafgewerkte karakter van de urbanisatie geen reden kon zijn om een wettelijk als tijdelijk bedoelde onderhoudsverplichting onbeperkt te verlengen.
Het overschrijden van deze termijn leidde echter niet automatisch tot het verdwijnen van de EUCC in 1995. Het was het Hooggerechtshof van Catalonië dat in 2016, na het door de eigenaars ingestelde beroep, de ontbinding juridisch uitsprak.
Deze ontbinding betekende evenmin dat de gemeente automatisch alle infrastructuur van Planas del Rey aanvaardde. Ze maakte een einde aan de entiteit en aan de haar toevertrouwde onderhoudsverplichting, maar loste op zichzelf de vragen over de eigendom van de terreinen, de staat van de voorzieningen en de nog uit te voeren werkzaamheden niet op.
Wat de documenten uit 1987 en 1993 onthullen
Deze documenten tonen de oorsprong van een conflict dat bijna dertig jaar zou duren: een wettelijk tijdelijke verplichting werd geregeld door statuten die een entiteit zonder einddatum instelden.
Deze tegenstrijdigheid zou pas in 2016 definitief worden beslecht, toen het Hooggerechtshof van Catalonië de ontbinding van de EUCC uitsprak.
Jim – La Tribune de Planas
Referentiedocumenten
Raadpleeg de statuten van de EUCC van Planas del Rey, gewaarmerkt op 6 augustus 1987
