Los estatutos de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación de Planas del Rey definieron en 1987 su funcionamiento, sus funciones y las obligaciones de sus miembros.
Sobre todo, establecieron que la ECU no era una asociación a la que los propietarios pudieran decidir libremente si querían pertenecer. Toda persona que poseyera una parcela dentro de su ámbito debía formar parte de ella obligatoriamente y contribuir a sus gastos.
Sin embargo, estos documentos plantean una cuestión que acabaría siendo decisiva: mientras que los estatutos preveían una entidad de duración indefinida, la legislación invocada para imponer a los propietarios la conservación de la urbanización limitaba esta obligación en el tiempo.
Una constitución en varias etapas
Según un informe elaborado por la Generalitat en 1993, el Ayuntamiento de Pratdip acordó el 24 de julio de 1987 constituir la ECU con carácter obligatorio. Los propietarios incluidos en su ámbito quedaban así sujetos a la obligación de conservar las obras de urbanización.
El acta de constitución, a la que se adjuntaron los estatutos, fue firmada el 28 de julio de 1987. El 6 de agosto siguiente, la notaria Inmaculada Nieto Aldea certificó que las copias reproducían fielmente los documentos incorporados al acta.
No obstante, los estatutos precisaban que la entidad no adquiriría personalidad jurídica hasta que el acuerdo municipal de aprobación quedara inscrito en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras de la Generalitat.
El 12 de abril de 1988, el Ayuntamiento de Pratdip aprobaría el acta de constitución de la ECU y pediría además que las cesiones obligatorias al municipio se formalizaran en un plazo máximo de dos años.
Una obligación vinculada a la propiedad
La pertenencia a la entidad no dependía de que el propietario hubiera participado en su creación ni de que figurara en el acta de constitución.
Cuando una parcela se vendía, el comprador asumía automáticamente los derechos y las obligaciones del anterior propietario. Por este motivo, quienes adquirieron sus propiedades después de 1987 también quedaron sujetos a los estatutos y a las cuotas aprobadas por la ECU.
Conservar las infraestructuras y terminar las obras pendientes
La función principal de la ECU consistía en garantizar la conservación, el mantenimiento y el uso de los servicios y elementos comunes de Planas del Rey.
Los estatutos le atribuían, entre otras, las siguientes funciones:
- la conservación y mejora de las calles y de la señalización;
- el mantenimiento de las zonas verdes, los accesos, las plantaciones y las zonas de equipamientos;
- la gestión de la electricidad y del alumbrado público de la urbanización;
- la creación o ampliación de servicios comunes, con la autorización del Ayuntamiento;
- la representación de los propietarios ante las administraciones y los tribunales;
- y, cuando fuera necesario, la finalización de las obras comunes que hubieran quedado pendientes.
Esta última función muestra que, en el momento de constituirse la ECU, los propios estatutos ya contemplaban que algunas infraestructuras de Planas del Rey todavía pudieran estar pendientes de finalizar.
Gastos financiados por los propietarios
Los gastos de la ECU debían ser sufragados por los propietarios. La aportación de cada uno se calculaba en función de la superficie de su parcela con respecto a la superficie total de la urbanización.
Los estatutos establecían un coeficiente específico para los supermercados y restaurantes, cuya aportación debía multiplicarse por tres.
También consideraban que los servicios prestados por la entidad beneficiaban a todos los propietarios. Por tanto, ninguno de ellos podía excluirse voluntariamente de la ECU ni negarse a pagar las cuotas aprobadas conforme a los estatutos.
En caso de impago, el texto preveía intereses de demora y distintos procedimientos de cobro. El Consejo Rector podía solicitar al Ayuntamiento de Pratdip que recaudara las cantidades pendientes por la vía administrativa.
Los estatutos contemplaban asimismo la suspensión de determinados servicios e incluso la interrupción del suministro de agua. El documento demuestra que estas medidas estaban previstas en 1987, pero no permite determinar en qué condiciones podían aplicarse legalmente ni si llegaron a aplicarse efectivamente.
Una entidad administrada por los propietarios
La ECU estaba dirigida por una Asamblea General y por un Consejo Rector elegido por ella.
La Asamblea General aprobaba, entre otras cuestiones, las cuentas, el presupuesto anual y las cuotas exigidas a los propietarios. El Consejo Rector ejecutaba sus decisiones, administraba los espacios y servicios comunes, encargaba las obras necesarias y representaba a la entidad ante el Ayuntamiento y las demás administraciones.
Las decisiones de la ECU relacionadas con el derecho administrativo urbanístico podían recurrirse ante el Ayuntamiento de Pratdip. Por tanto, la entidad no funcionaba como una simple asociación privada, sino como un organismo que colaboraba con la Administración municipal en la conservación de la urbanización.
Unos estatutos que preveían una duración indefinida
Los estatutos establecían que la ECU se constituía por tiempo indefinido. Esto significaba que no se fijaba una fecha automática de finalización, pero no que la entidad fuera indisoluble.
Su disolución podía ser solicitada por la mitad de los votos que componían la Asamblea General y debía ser aprobada por el Ayuntamiento. Los estatutos añadían que no podía acordarse mientras quedaran obligaciones pendientes o el municipio no hubiera asumido el mantenimiento de los elementos comunes.
El texto establecía así una relación directa entre la continuidad de la ECU, el cumplimiento de sus funciones y la asunción del mantenimiento por parte del Ayuntamiento.
Pero la ley limitaba a cinco años la obligación de conservación
La duración indefinida prevista por los estatutos debe compararse, sin embargo, con la legislación en la que se apoyó el Ayuntamiento para imponer a los propietarios la obligación de conservar la urbanización.
La disposición transitoria tercera de la Ley catalana 9/1981, sobre protección de la legalidad urbanística, permitía a los ayuntamientos encargar temporalmente a los propietarios la conservación de una urbanización cuando las obras no se hubieran ejecutado conforme al proyecto, ya no fuera posible exigir al promotor que las terminara y se cumplieran determinadas condiciones adicionales.
Esta disposición precisaba que la obligación impuesta a los propietarios no podía prolongarse durante más de cinco años. Dentro de ese plazo, el Ayuntamiento debía adoptar las medidas necesarias para poder asumir posteriormente esta responsabilidad.
El informe de la Generalitat de 1993 indica expresamente que el acuerdo municipal del 24 de julio de 1987, por el que se estableció el carácter obligatorio de la ECU, se basaba en esta disposición de la ley de 1981.
Por tanto, desde el origen existía una dificultad: los estatutos organizaban una entidad de duración indefinida, mientras que la ley invocada para imponer la conservación a los propietarios establecía que esta obligación debía ser temporal.
En 1993, la Generalitat confirma la interpretación de los estatutos
El 1 de junio de 1993, la ECU consultó a la Dirección General de Urbanismo de la Generalitat sobre su régimen jurídico y, en particular, sobre su carácter obligatorio o voluntario.
El servicio de asesoramiento respondió que esta obligación derivaba de la decisión adoptada por el Ayuntamiento de Pratdip el 24 de julio de 1987 y de la legislación aplicable. Por tanto, la participación en el acta de constitución o el consentimiento individual del propietario no resultaban determinantes.
Sin embargo, la copia conservada de este informe consta de una sola página y se interrumpe en medio de la explicación relativa a la transmisión de una propiedad. Confirma el carácter obligatorio de la ECU, pero no permite conocer la respuesta completa de la Generalitat a las demás cuestiones planteadas.
En particular, no permite saber cómo analizaba entonces la Administración la coexistencia entre la duración indefinida prevista por los estatutos y el límite legal de cinco años aplicable a la obligación de conservación.
Una contradicción que finalmente se resolverá en 2016
Esta dificultad permanecerá sin resolver durante muchos años. El hecho de que Planas del Rey siguiera inacabada y no hubiera sido recibida íntegramente por el Ayuntamiento servirá durante mucho tiempo para justificar la continuidad de la ECU.
Finalmente, varios propietarios, apoyados en sus gestiones por SOS Planas, solicitarán su disolución. Tras una primera sentencia desfavorable dictada en 2013, recurrirán ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
En su sentencia del 21 de julio de 2016, el TSJC acuerda la disolución de la ECU de Planas del Rey. Para ello, se basa en la disposición transitoria séptima del Decreto legislativo catalán 1/1990, que había mantenido el límite máximo de cinco años.
El Tribunal toma como punto de partida el 13 de julio de 1990, fecha de entrada en vigor de esta norma. Considera que el hecho de que la urbanización permanezca inacabada no puede justificar la prolongación indefinida de una obligación de conservación concebida legalmente como temporal.
Sin embargo, la superación de este plazo no provocó la desaparición automática de la ECU en 1995. Fue el TSJC quien decretó jurídicamente su disolución en 2016, al resolver el recurso interpuesto por los propietarios.
Esta disolución tampoco significa que el Ayuntamiento recibiera automáticamente todas las infraestructuras de Planas del Rey. Puso fin a la entidad y a la obligación de conservación que se le había encomendado, pero no resolvió por sí sola las cuestiones relacionadas con la propiedad de los terrenos, el estado de los equipamientos y las obras que todavía quedaban por ejecutar.
Lo que revelan los documentos de 1987 y 1993
Estos documentos muestran el origen de un conflicto que se prolongará durante casi treinta años: una obligación legalmente temporal fue organizada mediante unos estatutos que establecían una entidad sin fecha de finalización.
Esta contradicción no se resolverá definitivamente hasta 2016, cuando el TSJC acuerde la disolución de la ECU.
Jim – La Tribune de Planas
Documentos de referencia
Consultar los estatutos de la ECU de Planas del Rey, autentificados el 6 de agosto de 1987
Consultar el informe de la Generalitat que confirma el carácter obligatorio de la ECU en 1993
