Un documento municipal conservado entre los archivos de Planas del Rey plantea un proyecto especialmente ambicioso: organizar la reurbanización del conjunto de Planes del Rei, permitir posteriormente al Ayuntamiento de Pratdip recepcionar las obras y abrir así la vía a la disolución de la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación (ECU).
El texto se presenta como una propuesta de acuerdo del Pleno municipal destinada a aprobar inicialmente un «Convenio Urbanístico de Colaboración con la ECU de Planes del Rei para el control y seguimiento de las obras de reurbanización».
Esta precisión es importante: el documento describe con gran detalle el mecanismo previsto, pero todavía contiene varios espacios sin completar, entre ellos la fecha de firma, y contempla expresamente un periodo de información pública después de su aprobación inicial.
Por tanto, debe leerse como el marco urbanístico y financiero propuesto para llegar a la recepción de Planas del Rey, y no como prueba de que todas las actuaciones descritas llegaron a aprobarse definitivamente o a ejecutarse en esos términos.
El objetivo declarado: reurbanizar, recepcionar y después disolver la ECU
El documento recuerda que la ECU había sido creada a finales de los años ochenta para asumir, entre otras funciones, la conservación, el mantenimiento y el uso de los servicios comunes de la urbanización.
Pero el texto va mucho más allá al plantear ahora un objetivo destinado a poner fin a esta situación transitoria.
El Ayuntamiento de Pratdip y la ECU declaran haber decidido emprender las obras necesarias para que el municipio pueda aceptar definitivamente la urbanización y, posteriormente, pueda disolverse la ECU.
El texto señala asimismo que el Ayuntamiento acepta la propiedad, con las excepciones previstas en el propio convenio, de los terrenos, obras, instalaciones, infraestructuras y demás servicios comunes de Planes del Rei. Sin embargo, estos elementos deberán adaptarse previamente a la normativa vigente antes de poder ser recepcionados y asumidos en el futuro por el municipio.
En claro: el documento no dice que Planas ya haya sido recepcionado. Lo que establece es el camino previsto para llegar a esa recepción: puesta al día de las infraestructuras, ejecución de las obras, recepción municipal y posterior disolución de la ECU.
El sistema elegido es el de cooperación
El documento señala que el Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Pratdip establece para Planes del Rei un sistema de actuación por cooperación.
Dentro de este sistema, corresponde al Ayuntamiento de Pratdip organizar y ejecutar las obras de urbanización de acuerdo con la normativa aplicable.
Los propietarios, sin embargo, deben asumir su coste.
Los gastos previstos incluyen:
- el coste total de las obras;
- la redacción del proyecto técnico;
- la dirección de obra;
- el estudio de seguridad y salud.
En claro: el Ayuntamiento pasa a dirigir el proceso de ejecución, pero la financiación recae principalmente sobre los propietarios.
La ECU debe seguir manteniendo lo existente mientras duren las obras
El texto establece que, desde la firma del convenio hasta la finalización de las obras, la ECU continúa siendo responsable del mantenimiento de los servicios existentes.
Por tanto, durante ese periodo los propietarios deben seguir abonando las cuotas correspondientes a dicho mantenimiento.
Existe, sin embargo, una excepción importante en relación con el agua potable y la recogida de residuos.
El documento se remite directamente a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 25 de enero de 2008 y señala que el Ayuntamiento asume la gestión de estos servicios, sin que ello implique todavía que pase a ser propietario de las instalaciones antes de la recepción de las obras del proyecto de urbanización.
Esta organización se sitúa en continuidad con el convenio firmado en septiembre de 2009 entre Pratdip y la ECU sobre la gestión del agua y los residuos.
En claro: durante el periodo transitorio, las responsabilidades siguen estando repartidas: la ECU continúa manteniendo gran parte de las infraestructuras existentes, mientras que el Ayuntamiento interviene directamente en determinados servicios.
Un proyecto de reurbanización bajo responsabilidad municipal
El Ayuntamiento debe aprobar el proyecto de reurbanización siguiendo los procedimientos legalmente establecidos.
Las posibles modificaciones y los proyectos complementarios deben examinarse en el marco de una Comisión de Seguimiento integrada por representantes del Ayuntamiento y de la ECU.
Cuando no exista consenso entre ambas partes, el documento establece que la decisión final corresponde al Ayuntamiento, que deberá actuar atendiendo al interés general de la urbanización.
El Ayuntamiento se compromete asimismo a modificar, si fuera necesario, su Plan de Ordenación Urbanística Municipal para hacerlo compatible con el proyecto de reurbanización acordado.
Un contrato «llave en mano» y un límite de 7 millones de euros
El proyecto prevé que las obras se adjudiquen mediante un procedimiento abierto de contratación.
El contrato debe formalizarse bajo la modalidad «llave en mano», de modo que la empresa adjudicataria asuma los riesgos y contingencias derivados de la ejecución sin poder, en principio, incrementar el precio acordado.
El texto establece además un límite económico determinante: si ninguna empresa acepta ejecutar las obras por un importe inferior a 7 millones de euros, cantidad prevista para el proyecto de urbanización, el procedimiento deberá suspenderse.
En ese caso, el consejo rector de la ECU deberá convocar una asamblea de propietarios para que se adopte una nueva decisión.
En claro: los 7 millones de euros no representan necesariamente el coste final de las obras. En este documento constituyen un límite a partir del cual el procedimiento previsto debía ser reconsiderado.
Los propietarios deben financiar las obras por etapas
El documento establece un calendario concreto para el pago de las obras por parte de los propietarios.
En el momento de la adjudicación deben financiar la totalidad del proyecto de ingeniería y un 35 % del importe de las obras.
Se prevé un pago adicional del 15 % doce meses después del inicio oficial de los trabajos y otro 15 % a los dieciocho meses.
El importe restante necesario para alcanzar el 100 % del coste definitivo deberá abonarse en el momento de la recepción final de la urbanización.
En caso de impago, el texto autoriza al Ayuntamiento a utilizar los procedimientos legales de recaudación ejecutiva y embargo.
Una Comisión de Seguimiento debe controlar el desarrollo del proyecto
El proyecto crea una Comisión de Seguimiento que debe funcionar desde la firma del convenio hasta la disolución de la ECU.
Esta comisión deberá recibir información, entre otras cuestiones, sobre:
- las modificaciones del proyecto;
- las obras complementarias;
- las adjudicaciones;
- las facturas y pagos;
- la recepción de las obras;
- la liquidación final;
- las garantías;
- las posibles responsabilidades de la empresa adjudicataria.
Sus decisiones, sin embargo, no son vinculantes para el Ayuntamiento.
El documento precisa también que esta Comisión de Seguimiento es independiente del derecho de los propietarios a constituir una Asociación Administrativa de Cooperación.
Esta referencia resulta especialmente interesante porque muestra que, dentro del sistema de cooperación, ya se contemplaba una forma específica de organización de los propietarios.
La recepción de las obras debe dar paso a la asunción municipal
Probablemente el punto más importante del documento aparece al final del mecanismo previsto.
Una vez recepcionadas las obras, el Ayuntamiento deberá asumir los terrenos, obras, infraestructuras, instalaciones y demás servicios comunes de la urbanización.
A continuación, el documento prevé la disolución de la ECU.
También señala que el Ayuntamiento se compromete a recepcionar las obras ejecutadas e incorporarlas íntegramente a su patrimonio municipal.
Más aún, el texto establece que una recepción expresa o tácita de las obras generaría automáticamente la obligación municipal de conservación y mantenimiento y daría lugar a la apertura de oficio del procedimiento de disolución de la ECU.
En claro: en el mecanismo descrito por este convenio, la recepción constituye el punto de inflexión. Antes de ella, la ECU sigue desempeñando un papel importante. Después, la conservación y el mantenimiento deberían pasar al Ayuntamiento y la ECU debería desaparecer.
Un documento muy ambicioso, pero que todavía describe un proceso pendiente de realizar
Este proyecto constituye una etapa importante en la cronología de Planas del Rey.
Por primera vez entre los documentos examinados de este periodo, el mecanismo previsto aparece especialmente estructurado: el Ayuntamiento organiza las obras, los propietarios las financian, la ECU mantiene los servicios existentes durante su ejecución y, finalmente, el Ayuntamiento recepciona el conjunto y la ECU se disuelve.
Sin embargo, no debe confundirse este mecanismo con su ejecución efectiva.
El documento publicado todavía se presenta como una «propuesta de acuerdo», contempla una aprobación inicial seguida de un periodo de información pública y contiene varios apartados sin completar.
Por tanto, muestra con bastante precisión lo que se planteaba para salir de la situación transitoria, pero serán los documentos posteriores los que deberán permitir determinar hasta qué punto este programa llegó a aprobarse, ejecutarse, modificarse o abandonarse.
Jim – La Tribune de Planas
Resumen traducido de los pasajes esenciales del documento
Sobre el objetivo general del convenio
El Ayuntamiento de Pratdip y la ECU de Planes del Rei declaran haber decidido emprender las obras de reurbanización necesarias para que el municipio pueda aceptar definitivamente la urbanización y proceder posteriormente a la disolución de la ECU, que hasta entonces había desempeñado una función de gestión transitoria.
El Ayuntamiento declara aceptar la propiedad, con las excepciones previstas en el convenio, de los terrenos, obras, instalaciones, infraestructuras y demás servicios comunes de la urbanización. Estos elementos deberán, sin embargo, adaptarse a la normativa vigente para poder ser recepcionados y mantenidos posteriormente por el Ayuntamiento.
Sobre el sistema de cooperación
El Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Pratdip establece el sistema de cooperación. Dentro de este marco, el Ayuntamiento de Pratdip debe ejecutar las obras conforme a la normativa urbanística aplicable.
Los propietarios de Planes del Rei están obligados a financiar los gastos derivados de las obras de urbanización, incluidos el coste total de los trabajos, la redacción del proyecto técnico, la dirección de obra y el estudio de seguridad y salud.
Sobre la situación durante las obras
Desde la firma del convenio hasta la finalización de las obras, la ECU Planes del Rei continúa siendo responsable del mantenimiento de los servicios existentes, y los propietarios deben seguir abonando las cuotas correspondientes.
En aplicación de la sentencia del TSJC de 25 de enero de 2008, el Ayuntamiento asume la gestión de los servicios de recogida de residuos y abastecimiento de agua potable, sin que ello implique que se convierta en propietario de las instalaciones antes de la recepción de las obras del proyecto de urbanización.
Sobre el límite de 7 millones de euros
Las obras deben adjudicarse mediante procedimiento abierto y bajo la modalidad de contrato «llave en mano».
Si ninguna empresa acepta ejecutar las obras por un importe inferior a 7 millones de euros, cantidad prevista para el proyecto de urbanización, el procedimiento deberá suspenderse y el consejo rector tendrá que convocar una asamblea de propietarios para adoptar una nueva decisión.
Sobre la recepción y la disolución de la ECU
Una vez recepcionadas las obras, el Ayuntamiento deberá asumir los terrenos, obras, infraestructuras, instalaciones y demás servicios comunes de la urbanización y proceder posteriormente a la disolución de la ECU.
El Ayuntamiento se compromete a recepcionar las obras ejecutadas e incorporarlas íntegramente a su patrimonio.
La recepción expresa o tácita de las obras deberá comportar automáticamente la obligación del Ayuntamiento de Pratdip de conservar y mantener la urbanización, así como la apertura de oficio del procedimiento de disolución de la ECU.
Sobre la Comisión de Seguimiento
Una Comisión de Seguimiento deberá funcionar desde la firma del convenio hasta la disolución de la ECU.
Esta comisión deberá ser informada de las modificaciones del proyecto, las obras complementarias, las adjudicaciones, las facturas y pagos, la recepción y liquidación de las obras, la liberación de garantías y las posibles responsabilidades del contratista.
La existencia de esta Comisión es independiente del derecho de los propietarios a constituir una Asociación Administrativa de Cooperación conforme a la legislación urbanística.
