Een gemeentelijk document uit de archieven van Planas del Rey beschrijft een bijzonder ambitieus project: de herontwikkeling van het geheel van Planes del Rei organiseren, het vervolgens mogelijk maken dat de gemeente Pratdip de werken formeel overneemt en zo de weg vrijmaken voor de ontbinding van de Urbanistische Samenwerkingsentiteit voor het Beheer (EUCC).
De tekst wordt voorgesteld als een voorstel voor een gemeenteraadsbesluit met als doel een “Stedenbouwkundige Samenwerkingsovereenkomst met de EUCC van Planes del Rei voor de controle en opvolging van de herontwikkelingswerken” voorlopig goed te keuren.
Die nuance is belangrijk: het document beschrijft het beoogde mechanisme zeer gedetailleerd, maar bevat nog verschillende niet ingevulde onderdelen, waaronder de datum van ondertekening, en voorziet uitdrukkelijk in een periode van openbaar onderzoek na de voorlopige goedkeuring.
Het document moet daarom worden gelezen als het voorgestelde stedenbouwkundige en financiële kader dat tot de formele overname van Planas del Rey moest leiden, en niet als bewijs dat alle beschreven maatregelen uiteindelijk definitief werden goedgekeurd en uitgevoerd zoals voorzien.
Het uitgesproken doel: herontwikkelen, formeel overnemen en daarna de EUCC ontbinden
Het document herinnert eraan dat de EUCC eind jaren tachtig werd opgericht om onder meer in te staan voor het behoud, het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen van de urbanisatie.
Maar de tekst gaat nu veel verder en stelt een doel voorop dat een einde moet maken aan deze overgangssituatie.
De gemeente Pratdip en de EUCC verklaren dat zij hebben besloten de nodige werken uit te voeren zodat de gemeente de urbanisatie definitief kan aanvaarden en de EUCC vervolgens kan worden ontbonden.
De tekst vermeldt ook dat de gemeente, behoudens de uitzonderingen die in de overeenkomst zijn opgenomen, het eigendom aanvaardt van de gronden, werken, installaties, infrastructuren en andere gemeenschappelijke voorzieningen van Planes del Rei. Deze moeten echter eerst aan de geldende normen worden aangepast voordat zij formeel kunnen worden overgenomen en later door de gemeente kunnen worden onderhouden.
Eenvoudig gezegd: het document zegt niet dat Planas al formeel is overgenomen. Het beschrijft het traject dat tot die overname moest leiden: aanpassing van de infrastructuur, uitvoering van de werken, gemeentelijke overname en daarna de ontbinding van de EUCC.
Het gekozen systeem is dat van samenwerking
Het document vermeldt dat het Gemeentelijk Stedenbouwkundig Plan van Pratdip voor Planes del Rei voorziet in een systeem van samenwerking.
Binnen dit systeem is de gemeente Pratdip verantwoordelijk voor de organisatie en uitvoering van de urbanisatiewerken volgens de toepasselijke regelgeving.
De eigenaars moeten echter de kosten dragen.
De voorziene uitgaven omvatten:
- de volledige kostprijs van de werken;
- de opmaak van het technisch project;
- de leiding en opvolging van de werken;
- de veiligheids- en gezondheidsstudie.
Eenvoudig gezegd: de gemeente krijgt de leiding over de uitvoering van het proces, maar de financiering rust hoofdzakelijk op de eigenaars.
De EUCC moet de bestaande voorzieningen blijven onderhouden zolang de werken duren
Het document bepaalt dat vanaf de ondertekening van de overeenkomst tot aan de voltooiing van de werken de EUCC verantwoordelijk blijft voor het onderhoud van de bestaande voorzieningen.
De eigenaars moeten tijdens die hele periode dus de bijdragen voor dit onderhoud blijven betalen.
Er is echter een belangrijke uitzondering voor drinkwater en afvalophaling.
Het document verwijst rechtstreeks naar het arrest van het Hooggerechtshof van Catalonië van 25 januari 2008 en vermeldt dat de gemeente het beheer van deze diensten op zich neemt, zonder dat dit betekent dat zij vóór de formele overname van de herontwikkelingswerken onmiddellijk eigenaar wordt van de installaties.
Deze regeling sluit aan bij de overeenkomst die in september 2009 tussen Pratdip en de EUCC werd gesloten over water en afval.
Eenvoudig gezegd: tijdens de overgangsperiode blijven de verantwoordelijkheden verdeeld: de EUCC onderhoudt een groot deel van de bestaande infrastructuur, terwijl de gemeente rechtstreeks instaat voor bepaalde diensten.
Een herontwikkelingsproject onder gemeentelijke verantwoordelijkheid
De gemeente moet het herontwikkelingsproject goedkeuren volgens de wettelijk voorziene procedures.
Mogelijke wijzigingen en aanvullende projecten moeten worden onderzocht binnen een Opvolgingscommissie waarin vertegenwoordigers van de gemeente en de EUCC zetelen.
Wanneer beide partijen geen overeenstemming bereiken, bepaalt het document echter dat de uiteindelijke beslissing bij de gemeente ligt, die daarbij het algemeen belang van de urbanisatie moet laten primeren.
De gemeente verbindt zich er bovendien toe haar Gemeentelijk Stedenbouwkundig Plan indien nodig aan te passen zodat het verenigbaar wordt met het overeengekomen herontwikkelingsproject.
Een sleutelklaar contract en een drempel van 7 miljoen euro
Het project voorziet dat de werken worden toegewezen via een openbare aanbestedingsprocedure.
Het contract moet worden gesloten volgens een sleutelklaar model, waarbij de geselecteerde aannemer de risico’s en onvoorziene omstandigheden van de uitvoering op zich neemt en de overeengekomen prijs in principe niet mag verhogen.
Het document legt ook een doorslaggevende financiële drempel vast: als geen enkele onderneming bereid is de werken uit te voeren voor minder dan 7 miljoen euro, het bedrag dat voor het urbanisatieproject is voorzien, moet de procedure worden opgeschort.
Het bestuur van de EUCC moet dan een vergadering van de eigenaars bijeenroepen zodat een nieuwe beslissing kan worden genomen.
Eenvoudig gezegd: de 7 miljoen euro vormt niet noodzakelijk de uiteindelijke kostprijs van de werken. In dit document is het een drempel waarboven de voorgestelde procedure opnieuw moest worden bekeken.
De eigenaars moeten de werken in verschillende fasen financieren
Het document legt een concreet betalingsschema vast voor de financiering van de werken door de eigenaars.
Bij de toewijzing van het contract moeten zij het volledige ingenieursproject en 35% van de kostprijs van de werken financieren.
Twaalf maanden na de officiële start van de werken is een bijkomende betaling van 15% voorzien, gevolgd door nog eens 15% na achttien maanden.
Het resterende bedrag dat nodig is om 100% van de definitieve kostprijs te bereiken, moet worden betaald op het moment van de definitieve overname van de urbanisatie.
Bij niet-betaling geeft de tekst de gemeente de mogelijkheid gebruik te maken van wettelijke procedures voor gedwongen invordering en beslag.
Een Opvolgingscommissie moet toezicht houden op het project
Het project richt een Opvolgingscommissie op die moet functioneren vanaf de ondertekening van de overeenkomst tot aan de ontbinding van de EUCC.
De commissie moet onder meer worden geïnformeerd over:
- wijzigingen van het project;
- aanvullende werken;
- gunningen;
- facturen en betalingen;
- de overname van de werken;
- de eindafrekening van het project;
- garanties;
- eventuele aansprakelijkheid van de geselecteerde aannemer.
Haar beslissingen zijn echter niet bindend voor de gemeente.
Het document vermeldt ook dat deze Opvolgingscommissie losstaat van het recht van de eigenaars om een Administratieve Samenwerkingsvereniging op te richten.
Die verwijzing is bijzonder interessant omdat ze aantoont dat binnen het samenwerkingssysteem al een specifieke vorm van organisatie van de eigenaars werd overwogen.
De formele overname van de werken moet leiden tot gemeentelijke verantwoordelijkheid
Waarschijnlijk het belangrijkste onderdeel van het document bevindt zich aan het einde van het voorgestelde mechanisme.
Zodra de werken formeel zijn overgenomen, moet de gemeente de gronden, werken, infrastructuren, installaties en andere gemeenschappelijke voorzieningen van de urbanisatie overnemen.
Daarna voorziet het document in de ontbinding van de EUCC.
De tekst vermeldt ook dat de gemeente zich ertoe verbindt de uitgevoerde werken over te nemen en ze volledig in het gemeentelijk patrimonium op te nemen.
Nog belangrijker is dat het document bepaalt dat een uitdrukkelijke of stilzwijgende overname van de werken automatisch de verplichting voor de gemeente zou doen ontstaan om de urbanisatie te onderhouden en te behouden, en ambtshalve de procedure voor de ontbinding van de EUCC zou openen.
Eenvoudig gezegd: binnen het mechanisme dat in deze overeenkomst wordt beschreven, vormt de formele overname het kantelpunt. Daarvoor blijft de EUCC een belangrijke rol spelen. Daarna zouden behoud en onderhoud onder de verantwoordelijkheid van de gemeente vallen en zou de EUCC moeten verdwijnen.
Een ambitieus document, maar nog steeds een beschrijving van een proces dat moest worden uitgevoerd
Dit project vormt een belangrijke stap in de chronologie van Planas del Rey.
Voor het eerst in de documenten uit deze periode die we hebben onderzocht, wordt het voorgestelde mechanisme bijzonder duidelijk gestructureerd: de gemeente organiseert de werken, de eigenaars financieren ze, de EUCC onderhoudt de bestaande voorzieningen tijdens de uitvoering, waarna de gemeente de urbanisatie formeel overneemt en de EUCC wordt ontbonden.
Dit mechanisme mag echter niet worden verward met de daadwerkelijke uitvoering ervan.
Het gepubliceerde document wordt nog steeds voorgesteld als een “voorstel voor een besluit”, voorziet in een voorlopige goedkeuring gevolgd door een periode van openbaar onderzoek en bevat verschillende onvolledig ingevulde onderdelen.
Het document toont dus zeer precies wat werd voorgesteld als uitweg uit de overgangssituatie, maar latere documenten zullen moeten uitwijzen in welke mate dit programma uiteindelijk werd goedgekeurd, uitgevoerd, gewijzigd of verlaten.
Jim – La Tribune de Planas
Vertaalde samenvatting van de belangrijkste passages uit het document
Over het algemene doel van de overeenkomst
De gemeente Pratdip en de EUCC van Planes del Rei verklaren dat zij hebben besloten de nodige herontwikkelingswerken uit te voeren zodat de gemeente de urbanisatie definitief kan aanvaarden en vervolgens kan overgaan tot de ontbinding van de EUCC, die tot dan toe een overgangsrol in het beheer vervulde.
De gemeente verklaart, behoudens de uitzonderingen die in de overeenkomst zijn voorzien, het eigendom te aanvaarden van de gronden, werken, installaties, infrastructuren en andere gemeenschappelijke voorzieningen van de urbanisatie. Deze elementen moeten echter aan de geldende normen worden aangepast voordat zij formeel kunnen worden overgenomen en later door de gemeente kunnen worden onderhouden.
Over het samenwerkingssysteem
Het Gemeentelijk Stedenbouwkundig Plan van Pratdip voorziet in het samenwerkingssysteem. Binnen dit kader moet de gemeente Pratdip de werken uitvoeren in overeenstemming met de toepasselijke stedenbouwkundige regelgeving.
De eigenaars van Planes del Rei zijn verplicht de kosten van de urbanisatiewerken te financieren, waaronder de volledige kostprijs van de werken, de opmaak van het technisch project, de leiding van de werken en de veiligheids- en gezondheidsstudie.
Over de situatie tijdens de werken
Vanaf de ondertekening van de overeenkomst tot aan de voltooiing van de werken blijft de EUCC Planes del Rei verantwoordelijk voor het onderhoud van de bestaande voorzieningen en moeten de eigenaars de bijbehorende bijdragen blijven betalen.
Overeenkomstig het arrest van het TSJC van 25 januari 2008 neemt de gemeente het beheer van de afvalophaling en de drinkwatervoorziening op zich, zonder dat dit betekent dat zij vóór de formele overname van de herontwikkelingswerken eigenaar wordt van de installaties.
Over de drempel van 7 miljoen euro
De werken moeten worden toegewezen via een openbare procedure en op basis van een sleutelklaar contract.
Als geen enkele onderneming bereid is de werken uit te voeren voor minder dan 7 miljoen euro, het bedrag dat voor het urbanisatieproject is voorzien, moet de procedure worden opgeschort en moet het bestuur een vergadering van de eigenaars bijeenroepen zodat een nieuwe beslissing kan worden genomen.
Over de formele overname en de ontbinding van de EUCC
Zodra de werken formeel zijn overgenomen, moet de gemeente de gronden, werken, infrastructuren, installaties en andere gemeenschappelijke voorzieningen van de urbanisatie overnemen en vervolgens overgaan tot de ontbinding van de EUCC.
De gemeente verbindt zich ertoe de uitgevoerde werken over te nemen en ze volledig in het gemeentelijk patrimonium op te nemen.
Een uitdrukkelijke of stilzwijgende overname van de werken zou automatisch de verplichting voor de gemeente Pratdip met zich meebrengen om de urbanisatie te onderhouden en te behouden, evenals de ambtshalve opening van de procedure voor de ontbinding van de EUCC.
Over de Opvolgingscommissie
Een Opvolgingscommissie moet functioneren vanaf de ondertekening van de overeenkomst tot aan de ontbinding van de EUCC.
De commissie moet worden geïnformeerd over wijzigingen van het project, aanvullende werken, gunningen, facturen en betalingen, de overname en eindafrekening van de werken, de vrijgave van garanties en eventuele aansprakelijkheid van de aannemer.
Het bestaan van deze commissie staat los van het recht van de eigenaars om overeenkomstig de stedenbouwkundige wetgeving een Administratieve Samenwerkingsvereniging op te richten.
