- In Catalonië zijn er bijna 1.500 geregistreerde urbanisaties, waarvan bijna de helft niet door de gemeenten is geregulariseerd
- De wet verbiedt het verlenen van vergunningen en het investeren van publieke middelen totdat de eigenaars de nog uit te voeren urbanisatiewerken hebben voltooid – Elena Ferran – Sant Cebrià de Vallalta
Diepgaand onderzoek.
De Diputació de Barcelona heeft een catalogus van 367 urbanisaties met tekorten, verspreid over 118 gemeenten, waar de gemeentebesturen nog werken moeten uitvoeren aan voorzieningen die door de bewoners moeten worden betaald. Sinds 2018, toen het onderzoek begon, schatten zij dat ze ongeveer tien urbanisaties hebben geholpen om zich te voorzien van de nodige diensten en deze over te dragen aan de gemeenten, zodat die het onderhoud op zich nemen.
- 83% van de urbanisaties beschikt niet over basisvoorzieningen of verkeert in een slechte staat.
- 74% heeft geen enkele vorm van handel of vestiging.
- 50% van de woongebieden beschikt over geen enkele voorziening.
- 70% van de koopkracht van de bewoners is gemiddeld, maar de overige 30% is zeer uiteenlopend, met zeer lage of juist zeer hoge inkomens.
- 20% van de urbanisaties ligt in niet-bebouwbare zones, zoals natuurparken met bijzondere bescherming.
De bouwhausse van afgelegen en verspreide urbanisaties die eind jaren vijftig, zestig en zeventig overal in het land werden gerealiseerd, is uitgegroeid tot een probleem op territoriaal, milieu-, stedenbouwkundig en sociaaleconomisch vlak. In Catalonië zijn er volgens de telling van de Generalitat uit 2015 bijna 1.500 urbanisaties geregistreerd, waarvan er ongeveer 730, bijna de helft, niet door de gemeenten zijn geregulariseerd. Gemeenten kunnen geen onderhoud uitvoeren totdat de perceeleigenaars de nog uit te voeren urbanisatiewerken hebben betaald die destijds niet zijn uitgevoerd. Een grote meerderheid heeft tekorten aan basisvoorzieningen die niet bestaan of gebrekkig zijn, zoals riolering, waterleiding, straatverlichting en de bestrating van straten en trottoirs. Juridisch gezien zijn er ook andere tekortkomingen, zoals percelen die niet in het eigendomsregister zijn opgenomen en urbanisaties die de verplichte overdracht van wegen en groengebieden aan de gemeenten niet hebben uitgevoerd. De typologie is zeer gevarieerd: er zijn geregulariseerde urbanisaties met tekorten, urbanisaties die nog wachten op hun urbanisatie- en herverkavelingsprojecten, en urbanisaties die buiten de regelgeving vallen, gebouwd in niet-bebouwbare zones.
Urbanisaties breidden zich uit op veel plekken in het gebied, waarbij gebruik werd gemaakt van terreinen met grote hoogteverschillen in berg- en kustgebieden. Projectontwikkelaars haastten zich om percelen te verkopen, waarbij zij de verantwoordelijkheid om het nog te urbaniseren terrein te ontwikkelen bij de nieuwe eigenaars legden. “We zoeken geen schuldigen, maar we hebben echte oplossingen nodig voor deze buren die ook belastingen betalen en al jaren zonder voorzieningen zitten in een omgeving die steeds verder achteruitgaat,” zegt Albert Pla, burgemeester van Sant Cebrià de Vallalta, over de “wettelijke blokkade” waarmee gemeenten worden geconfronteerd wanneer zij, zoals de wet voorschrijft, projecten voor werken opstarten, maar vastlopen door de hoge kosten van de urbanisatiebijdragen die veel eigenaars niet kunnen betalen. “We riskeren veel wanbetalers te krijgen en de gemeentefinanciën in gevaar te brengen,” betreurt de burgemeester van een probleem dat al decennia vastzit in deze gemeente, waar 65% van de bevolking in gebieden buiten de kern woont, midden in het Montnegre-massief of er vlak naast. Van de vijf urbanisaties binnen Sant Cebrià is Castellar d’Índies, met meer dan 700 percelen en een oppervlakte van 13 hectare, de grootste. Ze ligt binnen de beschermingsgrenzen van het park. “We creëren burgers van de eerste en tweede klasse,” klaagt de burgemeester over een situatie die tot klachten leidt van bewoners die zien hoe hun omgeving achteruitgaat door de slechte staat van de straten, sommige onverhard of slecht verlicht, en het gebruik van septische tanks ter vervanging van riolering. Van de vijf urbanisaties is alleen Can Palau geregulariseerd, omdat de perceeleigenaars de nog uit te voeren werken hebben voltooid. In de overige worden alleen noodmaatregelen genomen. Volgens de wet mogen gemeenten geen publieke middelen aanwenden of verbeteringen uitvoeren voordat de eigenaars de urbanisatie hebben voltooid. Alleen op basis van technische en juridische rapporten kunnen werken worden gerechtvaardigd om veiligheids-, toegankelijkheids- of gezondheidsredenen. “De wet had moeten dienen om de uitvoering van de nog uit te voeren werken af te dwingen, maar er is geen vooruitgang geboekt,” zegt Albert Pla over een wet die geen nieuwe bouw- of uitbreidingsvergunningen toestaat in urbanisaties. Dit heeft volgens hem geleid tot een “broeihaard” van illegale constructies en zwembaden.
Eigenaars hebben via samenwerkingscomités geprobeerd in overleg met de gemeenten oplossingen te vinden om de tekorten in deze kernen aan te pakken. Vanaf de jaren negentig is het probleem van het ontbreken van basisvoorzieningen die de levenskwaliteit van de bewoners waarborgen, nijpender geworden in veel urbanisaties waar eigenaars hun eerste woning hebben gevestigd en zich er permanent zijn gaan vestigen in plaats van er alleen weekenden of vakanties door te brengen.
Het profiel van de bewoners is ook veranderd: er wonen nu meer ouderen die moeite hebben om bij banken leningen te krijgen om de werken te betalen. Afgelegen kernen hebben, vooral na de pandemie, ook jonge gezinnen aangetrokken die uit Barcelona zijn vertrokken omdat het goedkoper is en dichter bij de natuur, maar die de urbanisatiekosten niet kunnen dragen.
Om te voldoen aan wet 3/2009 van 10 maart, over de regularisatie en verbetering van urbanisaties met stedelijke tekorten, haastten gemeenten zich om herverkavelings- en urbanisatieprojecten op te stellen. “In volle economische recessie moesten ze prijzen betalen die waanzinnig waren,” erkent de burgemeester van Sant Cebrià over een situatie die de geplande werken opnieuw in de la deed verdwijnen. Alleen al in Castellar d’Índies beliepen de kosten 30 miljoen euro, met urbanisatiebijdragen van rond de 40.000 euro per eigenaar. De afwijzing was enorm en leidde ertoe dat perceeleigenaars zich organiseerden als een kiezersvereniging. Met de belofte de bijdragen af te schaffen, waren zij dicht bij een absolute meerderheid bij de verkiezingen van 2015. Het stedenbouwkundig probleem deed de regering uiteenvallen en de burgemeester bleef halverwege de termijn alleen besturen, met incidentele steun van de oppositie.
“We willen geen oorlog tussen buren beginnen en ook niemand iets cadeau doen, maar we moeten de regelgeving aanpassen aan de realiteit,” zegt Albert Pla over de obstakels waarmee het gemeentebestuur wordt geconfronteerd bij het gedeeltelijk regulariseren van deze gebieden en het kunnen besteden van de meer dan 300.000 euro die is toegekend door de Diputació de Barcelona. “Uiteindelijk is het een economisch vraagstuk en zijn wij, de gemeenten, de eersten die oplossingen willen vinden, want wij overtreden de wet,” legt de burgemeester uit. Samen met zijn collega van Sant Feliu de Buixalleu heeft hij in oktober een bijeenkomst van gemeenten georganiseerd, met steun van supramunicipale instellingen, om wijzigingen in de stedenbouwkundige regelgeving door te voeren die momenteel in het parlement worden behandeld.
Wijzigingen in de regelgeving
Begin dit jaar heeft de regering van Salvador Illa het decreetwet 2/2025 goedgekeurd, waarmee de wet op de urbanisaties van 2009 wordt ingetrokken en de deur wordt geopend voor de regularisatie en verbetering van urbanisaties met tekorten. De belangrijkste nieuwigheid in de tekst is dat er een speciaal regime wordt ingesteld om minimale diensten mogelijk te maken die de levenskwaliteit garanderen. Er wordt zelfs voorzien in oplossingen voor woongebieden die zich in niet-bebouwbare zones bevinden. Met de wijziging blijft de mogelijkheid bestaan om huishoudelijk afvalwater te zuiveren en te saneren door aansluiting op nabijgelegen openbare netwerken of met autonome systemen die eigendom zijn van de gemeente en betaald worden door de eigenaars. De vicevoorzitter van de Federació Catalana de Municipis en burgemeester van Martorell, Xavier Fonollosa, vindt het prioritair om een manier te vinden om alles wat wordt gebouwd binnen en buiten het residentiële en bebouwbare gebied te regulariseren. “Het zijn gebouwen die geregulariseerd moeten worden en de bewoners moeten de urbanisatie betalen,” zegt Fonollosa over een regelgeving die men wil versoepelen zodat deze geïsoleerde kernen gelijkgesteld worden aan elke andere wijk in de gemeente. Dit zou de urbanisatiekosten verlagen bij het reserveren van groengebieden en voorzieningen die aan de gemeenten moeten worden overgedragen. “Het heeft weinig zin om groengebieden te hebben als ze aan de rand van de natuur liggen en de voorzieningen zich in de stad concentreren,” zegt de burgemeester van Martorell over de stedenbouwkundige parameters die moeten worden vervuld voordat ze geregulariseerd worden. “Er zijn duizenden woningen waar de bevolking zich definitief heeft gevestigd en die stedelijke normen nodig hebben om de urbanisatie af te ronden,” zegt hij over veranderingen die ook de mogelijkheid bieden om een systeem van septische tanks te installeren op plaatsen waar aansluiting op het openbare rioolnetwerk complex is. Het nieuwe decreet voorziet dat gedeeltelijke regularisaties per infrastructuur mogelijk zijn, zodat eigenaars niet in één keer aan alle stedelijke eisen hoeven te voldoen.
Middelen in de lucht
De gemeentelijke organisaties wachten op de behandeling om bijdragen te leveren aan het wetsvoorstel. In de parlementaire commissie heeft de Associació Catalana de Municipis erop aangedrongen middelen beschikbaar te stellen voor de nieuwe wet. Gemeenten hebben geprofiteerd van twee oproepen in de wet van 2009 om subsidies te ontvangen voor de financiering van herverkavelings- of werkenprojecten in de urbanisaties. Met de nieuwe wet is het voor gemeenten niet duidelijk of de Generalitat de middelen zal behouden om regularisatieprojecten te ondersteunen en stellen zij ook voor dat men toegang kan krijgen tot de oproepen van de Llei de Barris. Volgens Lorena Perona, verantwoordelijk voor stedelijke strategieën bij de Diputació de Barcelona, geeft de wet dit wel aan, maar “past het niet helemaal” omdat de regelgeving duidelijk stelt dat de urbanisatiebijdragen door de bewoners moeten worden betaald. “Veel van deze urbanisaties zijn zonder stedenbouwkundig plan ontstaan en de vooruitgang gaat zeer langzaam,” legt de verantwoordelijke van de Diputació uit, die gemeenten ondersteunt en adviseert. Sinds 2018 hebben zij geholpen om een tiental woongebieden te regulariseren en in andere gevallen is er vooruitgang geboekt, maar “er is nog een weg te gaan.”
De belangrijkste eis van de gemeenten is dat deze fondsen opnieuw worden geactiveerd om projecten voor urbanisaties te stimuleren en de bijdragen die de bewoners moeten betalen te verlagen. “Als we het niet doen, is het moeilijk dat de werken doorgaan,” besluit Perona. In dit verband zullen ook de burgemeesters hun stem laten horen tijdens de geplande bijeenkomst, waaraan een honderdtal gemeenten hun deelname hebben bevestigd. Er zullen stemmen klinken uit de provincies Girona, Barcelona, Tarragonès en Terres de l’Ebre, maar het initiatief heeft ook de belangstelling gewekt van gemeenten in Lleida en de Pyreneeën die met een vergelijkbare situatie te maken hebben, omdat zij geïsoleerde historische kernen hebben die wachten op regularisatie en waar de weinige bewoners die er wonen de bestrating van de weg naar de dorpskern moeten betalen.
Een nationaal probleem
Volgens een studie van de Diputació de Barcelona ligt 20% van de 367 urbanisaties met stedelijke tekorten die verspreid zijn over 118 gemeenten in niet-bebouwbare zones. De nieuwe wet wil een manier vinden om minimale diensten te bieden in woongebieden die nooit geregulariseerd zouden kunnen worden omdat ze zijn gebouwd in beschermde niet-bebouwbare zones.
Volgens de catalogus die tussen 2018 en 2021 is opgesteld door de Diputació de Barcelona, concentreren de comarques Baix Llobregat, Vallès Oriental en Maresme bijna de helft van deze urbanisaties met tekorten. Dat betekent dat in totaal 42.000 woningen zich in deze situatie bevinden. In Maresme hebben 22 van de 30 gemeenten in de comarca niet-geregulariseerde urbanisaties. Samen met Vallès Oriental is het de comarca met de meeste kernen die nog moeten worden aangepakt: in totaal 71.
De studie geeft per comarca het aantal woongebieden met tekorten aan. Het meest voorkomende gemiddelde ligt tussen de twee en vijf per gemeente. Boven dit gemiddelde springt Garraf eruit, met meer dan zes woonkernen. De overgrote meerderheid, 83%, beschikt niet over basisvoorzieningen of heeft ze in slechte staat, 74% heeft geen handel. Volgens Lorena Perona wordt het terreinwerk van de technici geactualiseerd na toevoeging van de urbanisaties binnen de gemeentegrenzen die aansluiten op het stedelijk weefsel en niet alleen de verspreide en geïsoleerde.
“We zien urbanisatieprojecten die duurder zijn dan wat de bewoners voor hun perceel hebben betaald,” legt zij uit over de moeilijkheden van eigenaars in urbanisaties met zeer uiteenlopende sociaaleconomische realiteiten. Op basis van het werk wordt het economische niveau en de staat van onderhoud van de gebouwen geschat: 70% heeft een gemiddeld inkomen, maar de overige 30% bestaat uit zeer lage of zeer hoge inkomens.
Elena Ferran
