- En Cataluña hay registradas cerca de 1.500 urbanizaciones, casi la mitad de las cuales no están regularizadas por los ayuntamientos
- La ley prohíbe otorgar licencias e invertir dinero público hasta que los propietarios no finalicen las obras de urbanización que tienen pendientes — Elena Ferran – Sant Cebrià de Vallalta
Estudio a fondo.
La Diputación de Barcelona dispone de un catálogo de las 367 urbanizaciones con déficits, repartidas por 118 municipios, en las que los ayuntamientos deben ejecutar obras pendientes de servicios que deben pagar los vecinos. Desde 2018, cuando iniciaron el estudio, calculan que han ayudado a poner al día una decena de urbanizaciones para dotarse de los servicios y transferirlos a manos de los ayuntamientos para que asuman su mantenimiento.
- El 83 % de las urbanizaciones no disponen de servicios urbanísticos básicos o los tienen en estado precario.
- El 74 % son zonas que no cuentan con ningún tipo de comercio o establecimiento.
- El 50 % de los ámbitos residenciales no cuentan con ningún equipamiento.
- El 70 % del poder adquisitivo de los vecinos es medio, pero el otro 30 % es muy dispar, con rentas muy bajas o muy altas.
- El 20 % de las urbanizaciones están situadas en suelo no urbanizable, como parques naturales de especial protección.
El boom de urbanizaciones aisladas y dispersas que se construyeron a finales de los años cincuenta, sesenta y setenta en todo el país se ha convertido en un problema desde el punto de vista territorial, ambiental, urbanístico y socioeconómico. En Cataluña hay registradas, según el censo que realizó la Generalitat en 2015, casi 1.500 urbanizaciones, unas 730 de las cuales, casi la mitad, no están regularizadas por los ayuntamientos, que no pueden hacerse cargo de su mantenimiento hasta que los propietarios de las parcelas no paguen las actuaciones urbanísticas pendientes que no se hicieron en su día. Una gran mayoría acumula déficits que afectan a servicios básicos inexistentes o precarios como el alcantarillado, la red de agua, el alumbrado y el pavimentado de calles y aceras. En el aspecto jurídico se detectan otras carencias como parcelas que no constan en el registro de la propiedad y urbanizaciones que no han hecho las cesiones obligatorias de viales y zonas verdes a los ayuntamientos. La tipología es muy variada: hay urbanizaciones recepcionadas que tienen déficits, otras pendientes de proyectos de urbanización y reparcelación, y otras que están fuera de la normativa, construidas en zonas no urbanizables.
Las urbanizaciones se fueron extendiendo en muchos puntos del territorio aprovechando terrenos con fuertes desniveles en zonas de montaña y de la costa. Los promotores se apresuraron a vender parcelas dejando a los nuevos propietarios la responsabilidad de transformar el suelo pendiente de urbanizar. “No buscamos culpables, pero hacen falta soluciones reales para estos vecinos que también pagan impuestos y llevan años sin servicios en un entorno que se va degradando”, denuncia el alcalde de Sant Cebrià de Vallalta, Albert Pla, ante el “bloqueo legal” con el que se encuentran los ayuntamientos cuando sacan adelante los proyectos de obra, tal como obliga la ley, pero que quedan atascados por el elevado coste de las cuotas urbanísticas que muchos propietarios no pueden afrontar. “Nos arriesgamos a tener muchos impagos y a poner en riesgo las finanzas municipales”, lamenta el alcalde maresmense de una problemática enquistada desde hace décadas en este municipio donde un 65 % de la población vive en zonas alejadas del núcleo urbano, en pleno macizo del Montnegre o junto a él. De las cinco urbanizaciones que hay dentro del término de Sant Cebrià, la más grande es la de Castellar d’Índies, con más de 700 parcelas y una superficie de 13 hectáreas, que se encuentra dentro de los límites de protección del parque. “Estamos fomentando ciudadanos de primera y de segunda”, lamenta el alcalde sobre una realidad que provoca las quejas de los vecinos que ven cómo se degrada el entorno donde viven por el mal estado de las calles, algunas sin asfaltar o con poca iluminación, y el funcionamiento con fosas sépticas en sustitución del alcantarillado. De las cinco urbanizaciones del municipio, sólo la de Can Palau fue recepcionada porque los parcelistas hicieron las obras pendientes. En el resto sólo se realizan actuaciones de urgencia. Con la ley en la mano, los ayuntamientos no pueden destinar recursos públicos ni realizar ninguna actuación de mejora hasta que los propietarios terminen la urbanización. Sólo con informes técnicos y jurídicos se pueden justificar actuaciones por motivos de seguridad, accesibilidad o salubridad. “La ley debía servir para forzar la realización de las obras pendientes pero no se ha avanzado”, reflexiona Albert Pla sobre una normativa que no permite dar licencias de obra nueva o ampliar los volúmenes edificados en las urbanizaciones. Esto, según él, ha generado un “caldo de cultivo” con construcciones y piscinas que son ilegales.
Los propietarios de las fincas, a través de las juntas de cooperación, han intentado buscar fórmulas, de acuerdo con los ayuntamientos, para revertir los déficits que arrastran estos núcleos. A partir de los años noventa, la problemática de no contar con unos servicios básicos que garanticen la calidad de vida de los vecinos se ha acentuado en muchas urbanizaciones donde los propietarios han pasado a tener la primera residencia, instalándose de forma permanente en lugar de pasar allí los fines de semana o temporadas.
El perfil de los residentes también ha cambiado, ya que ahora viven más personas mayores que tienen dificultades a la hora de solicitar créditos a los bancos para pagar las obras. Los núcleos aislados también han atraído, sobre todo después de la pandemia, a familias jóvenes que se han marchado de Barcelona porque es más barato y están cerca de la naturaleza, pero que no pueden asumir las cargas urbanísticas.
Para cumplir con la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos, los ayuntamientos se apresuraron a sacar adelante la redacción de los proyectos de reparcelación y de obras. “En plena recesión económica, les tocaba pagar unos precios que eran una locura”, reconoce el alcalde de Sant Cebrià sobre una situación que volvía a dejar en un cajón las actuaciones previstas. Sólo en la urbanización de Castellar d’Índies las obras ascendían a 30 millones de euros, con unas cuotas urbanísticas que rondaban los 40.000 euros por cada propietario. El rechazo fue mayúsculo y provocó que los parcelistas se organizaran como una asociación de electores. Con el compromiso de retirar las cuotas, estuvieron cerca de la mayoría absoluta en las elecciones de 2015. La problemática urbanística hizo añicos el gobierno y la alcaldesa se quedó sola gobernando a mitad de mandato, con acuerdos puntuales de la oposición.
“No queremos abrir ninguna guerra entre vecinos ni tampoco regalar nada a nadie, pero necesitamos que la normativa se ajuste a la realidad”, defiende Albert Pla ante los obstáculos que encuentra el consistorio a la hora de hacer recepciones parciales de estos ámbitos y poder destinar los más de 300.000 euros que tiene concedidos por la Diputación de Barcelona. “Al final es un tema económico y los primeros interesados en buscar soluciones somos los ayuntamientos que estamos incumpliendo la ley”, explica el alcalde maresmense, que con su homólogo de Sant Feliu de Buixalleu ha impulsado un encuentro de ayuntamientos, en octubre, con el apoyo de entes supramunicipales para sacar adelante cambios en la normativa urbanística que se está tramitando en el Parlament.
Cambios en la normativa
A principios de año, el gobierno de Salvador Illa aprobó el decreto ley 2/2025 que deroga la ley de urbanizaciones de 2009 y abre la puerta a la regularización y mejora de aquellas que tienen déficits. La principal novedad del texto es que se establece un régimen especial para habilitar unos servicios mínimos que garanticen la calidad de vida, e incluso se abre la puerta a dar soluciones en los ámbitos residenciales que se encuentran en espacios no urbanizables. Con la modificación se mantiene la posibilidad de llevar a cabo la depuración y el saneamiento de las aguas residuales domésticas mediante la conexión a redes públicas cercanas o con sistemas autónomos de titularidad municipal y a cargo de las personas propietarias. El vicepresidente de la Federación Catalana de Municipios y alcalde de Martorell, Xavier Fonollosa, considera prioritario encontrar la manera de regularizar todo lo que se está construyendo dentro y fuera del suelo residencial y urbanizable. “Son edificaciones que se tienen que regularizar y los vecinos deben pagar la urbanización”, afirma Fonollosa ante una normativa que se quiere flexibilizar para que se equiparen estos núcleos aislados a cualquier otro barrio del municipio. Esto permitiría abaratar los costes de urbanización a la hora de hacer reservas de zonas verdes y equipamientos que se deben ceder a los ayuntamientos. “No tiene mucho sentido que tengan zonas verdes cuando están junto a la naturaleza y los equipamientos se concentran en la ciudad”, dice el alcalde de Martorell sobre unos parámetros urbanísticos que deben cumplirse antes de ser recepcionados. “Hay miles de viviendas donde la población se ha establecido definitivamente y necesitan unos estándares urbanísticos para terminar la urbanización”, defiende, aludiendo a unos cambios que plantean la posibilidad de instalar un sistema de fosas sépticas en aquellos puntos donde sea complejo conectarse a la red pública de alcantarillado. El nuevo decreto plantea que se puedan ir haciendo recepciones por infraestructuras para que los propietarios no tengan que afrontar de golpe todas las exigencias urbanísticas.
Recursos en el aire
Las entidades municipalistas están pendientes de la tramitación para realizar aportaciones a la propuesta legislativa. En comisión parlamentaria, la Asociación Catalana de Municipios insistió en la necesidad de dotar de recursos la nueva ley. Los ayuntamientos se beneficiaron de dos convocatorias que preveía la ley de 2009 para recibir ayudas para financiar los proyectos de reparcelación u obras de las urbanizaciones. Con la nueva ley no queda claro para los ayuntamientos si la Generalitat mantendrá los recursos para facilitar que se lleven a cabo proyectos de regularización y también plantean que se puedan acoger a las convocatorias de la Ley de Barrios. Según explica la responsable de Estrategias Urbanas de la Diputación de Barcelona, Lorena Perona, aunque la ley lo da a entender si se entra en detalle, “no encaja” partiendo del hecho de que la normativa es clara en que las cuotas de urbanización las pagan los vecinos. “Muchas de estas urbanizaciones nacieron sin planeamiento urbanístico y se avanza muy lentamente”, apunta la responsable de la Diputación de Barcelona, desde donde colaboran y asesoran a los municipios. Desde 2018, este organismo ha ayudado a regularizar una decena de zonas residenciales y en otras se ha podido avanzar, pero todavía queda “camino por recorrer”.
La principal demanda de los ayuntamientos es que se vuelvan a activar esos fondos que permitan impulsar los proyectos de las urbanizaciones y ayudar a rebajar las cuotas que deben pagar los vecinos. “Si no lo hacemos, es difícil que las obras salgan adelante”, concluye Perona. En este sentido, también alzarán la voz los alcaldes en la jornada que tienen prevista, en la que han confirmado la asistencia un centenar de municipios. Allí darán su opinión desde las comarcas de Girona, Barcelona, el Tarragonès y las Terres de l’Ebre, pero la iniciativa también ha despertado el interés de municipios de Lleida y el Pirineo que se encuentran con una casuística similar porque tienen núcleos históricos aislados pendientes de regularizar y los pocos vecinos que viven allí deben asumir el asfaltado de la carretera hasta el núcleo urbano.
Un problema de país
Según un estudio elaborado por la Diputación de Barcelona, un 20 % de las 367 urbanizaciones con déficits urbanísticos que hay repartidas por 118 municipios de la demarcación están ubicadas en suelo no urbanizable. La nueva ley plantea encontrar la manera de dar cobertura a unos servicios mínimos en aquellas zonas residenciales que nunca se podrían recepcionar porque se levantaron en espacios no urbanizables que son zonas protegidas.
Según el catálogo elaborado por la Diputación de Barcelona entre 2018 y 2021, las comarcas del Baix Llobregat, el Vallès Oriental y el Maresme concentran casi la mitad de estas urbanizaciones con déficits. Esto significa que un total de 42.000 viviendas se encuentran en esta situación. En el Maresme, de los 30 municipios que forman la comarca, hay 22 que tienen urbanizaciones no recepcionadas. Es, junto con el Vallès Oriental, la comarca que tiene más núcleos pendientes de poner al día, un total de 71.
El estudio profundiza por comarcas en el número de ámbitos residenciales que tienen. La media más habitual es entre dos y cinco urbanizaciones con déficits por municipio. Por encima de esta media destaca el Garraf, con más de seis núcleos urbanizados. La gran mayoría, el 83 %, no dispone de servicios urbanísticos básicos o los tiene precarios; un 74 % no dispone de comercio. Según explica Lorena Perona, el trabajo que han realizado los técnicos sobre el territorio se está actualizando tras incorporar las urbanizaciones dentro del término municipal que daban continuidad a la trama urbana y no únicamente las que quedaban dispersas y aisladas.
“Nos encontramos con proyectos de urbanización más caros que lo que pagaron los vecinos por la parcela”, explica sobre las dificultades que tienen los propietarios en unas urbanizaciones con realidades socioeconómicas muy dispares. A partir del trabajo se estima el nivel económico y el estado de conservación de los edificios, que se considera en un 70 % de poder adquisitivo medio, pero el otro 30 % se divide entre rentas muy bajas y muy elevadas.
Elena Ferran
